Vendita appartamento, ideale per investimento! ... Ma sara' vero?!?

Vendita appartamento, ideale per investimento! ... Ma sara' vero?!?

Nella nostra attività di agenti immoiliari dedicati esclusivamente alla locazione, di lungo periodo, ci capita sempre più spesso di incontrare proprietari che hanno comprato un piccolo immobile proposto loro come investimento, che si sono poi purtroppo ritrovati ad avere solo problemi da quello che doveva essere un "assegno circolare" e fonte di "ottimi rendimenti".

La colpa e' sopratutto di alcuni operatori immobiliari che farebbero di tutto per piazzare la merce loro affidata, facendo leva sul fatto che il loro rapporto con il cliente muore nel momento del rogito. Non sarà l'agente immobiliare che ha venduto la casa all'investitore a doversi sbattere per locarla al prezzo fuori mercato che lui ha fatto intravedere come "rendita certa e costante" ma un terzo, ignaro del prezzo di acquisto che riporterà sul pianeta terra le aspettative di realizzo in termini di rendimento mensile dei malcapitati nvelli immobiliaristi.

Più volte in questo blog abbiamo riflettuto quale debba essere il giusto ritorno in termini percentuali di una casa a Milano. Molti considerano questa cifra dipendente dal livello dei tassi di interesse, un po' come si fa con i rendimenti dei dividendi azionari. Il discorso segue questa linea di pensiero: se un BTP dello Stato Italiano mi paga il 2%, io devo ritenermi fortunato se un titolo azionario mi paga il 3% e se un immobile mi da una rendita da locazione del 3-4%. Beh, il discorso e' troppo semplicistico perche' dimentica du altre importanti caratteristiche di un investimento, al di la' del rendimento:

la rischiosità

e

la liquidità

Comprare un titolo azionario, cosi' come comprare un bilocale in una zona semicentrale di Milano espone il capitale a forti oscillazioni, visibili nel primo caso visto che il titolo azionario fa prezzo ogni fine giornata di mercato e meno nel secondo caso in cui il proprietario dell'immobile puo' considerare anche per qualche anno il valore di acquisto come il valore dell'immobile che mette a reddito. La storia recente, post fallimento Lehman Brothers e seguente crisi globale, ci ha mostrato come case anche posizionate in bei quatieri del centro cittadino abbiano visto le proprie valutazioni sgonfiarsi del 20 e 30% ... per non parlare di alcune zone periferiche e dell'hinterland dove i prezzi si sono praticamente dimezzati rispetto a quelli della "bolla immobiliare" del 2006. Comprando un buono dl tesoro, a meno di forti impennate inflazionistiche, questo e' meno probabile e male che vada sappiamo che dopo 7-8 anni riotterremo i 100 EUR investiti inizialmente. E' giusto quindi che un investimento in un bene rischioso renda molto di più di un titolo di stato. QUanto di pi dipende dalla propensione al rischio dell'investitore ma non parliamo certo di 1 o 2 punti percentuali.

La liquidità è poi la cosa che molti sottovalutano dell'investimento immobiliare e che più si deve sottolineare agli investitori che guardano a questo mercato.  Liquidità inerisce il poter dismettere un investiento ad un prezzo di mercato "equo" ovvero non sotto il valore "intrinseco" del bene. Nei mercati azionari, un piccolo o medio azionista di FIAT, che possiede anche magari 5 milioni di euro di azioni, riesce tranquillamente a venderle durante una giornata di contrattazioni di borsa a prezzi di mercato senza che lo noti nessuno. Se gli stessi 5 MLN di eur fossero investiti in un piccolo complesso di, mettiamo, 20 appartamenti, in centro città, il processo di vendita rchiederebbe mesi. La vendita comporterebbe non pochi costi di transazione - brokerage fee di agenzia per il 2-3% del valore transato; e sopratutto nessuno ci garatirebbe di trovare la controparte interessata all'acquisto ad un prezzo equo anziche' un compratore che, capendo la nostra necessità di liquidare, sfrutti la situazione per offrirci una valutazione sotto il mercato anche del 15 o 20%. La liquidità è un elemento essenziale del mercato immobiliare che bisogna considerare con la massima attenzione quando si fa un investimento. Non si puo' "tornare sulla propria decisione" di acquisto e se si dcide di farlo si spendono molti soldi nel processo, non solo come costi di transazione espliciti- le agenzie, ma sopratutto come sconto sul fair value dato dall'assenza di liquidità sul bene.

Come dicevamo all'inizio ci capita spesso di trovare persone, quasi sempre provenienti da altri parti d'Italia, e quindi meno avvezze al funzionamento del mercato milanese, compiere i seguenti errori di acquisto:

- comprare la casa "giusta", ottima quindi per essere messa a reddito, ma ad un prezzo troppo alto, che ne deprime quindi la redditività percentuale

- comprare una casa che per sua natura, ad esempio troppo ampia, ha un ritorno povero da locazione: tanti soldi "bloccati" in un investimento che rende poco e che causa problemi

- comprare una casa che va bene per essere messa a reddito, ma pagandola una cifra da "centro" ovvero una valutazione che non tiene conto che la zona periferica in cui e' inserita e' inerentemente piu' rischiosa e meno liquida di altre. Se le cose vanno male la discesa di valore del prezzo dell'abitazione penalizza la persona che potrebbe trovarsi a dover vendere

- comprare case in zone "giuste" a prezzo idealmente giusto ma la cui conformazione fisica e tipologia mal si adattano alla locazione. Di fatto uno quindi ha la fila di persone che vengono a vedere l'abitazione quando si pubblica un annuncio di locazione ma una volta visitata la stessa nessuno fa un'offerta e al massimo si ottiene interesse da conduttori interessati per locazioni di breve periodo - questo e' il caso di molti monolocali "buchi"

- comprare una casa facendo leva sul rendimento di un canone o gestione short term attuale. Compro un bilocale a 400k eur considerando che 2,000 EUR al mese di incassi  mi concedono un rendimento del 6% per poi scoprire, quando il legislatore dovesse decidere di limitare "lo short term selvaggio" attuale, che una normale locazione non mi consente di ottenere più di 1000 EUR al mese a cui applicare poi la cedolare secca.

 

Invitiamo pertanto i nostri lettori a contattarci senza impegno quando dovessero prendere in considerazione un'acquisto immobiliare a reddito a Milano, saremo lieti di forinrvi la nostra consulenza gratuitamente. Siamo certi che una volta che vedrete come ragioniamo ed operiamo, affiderete la gestione del vostro immobile in locazione alle nostre agenzie immobiliari partner.

Per comunicare con noi, scriveteci a: info@housingmilan.com

 

 

 

 

  

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