Alcuni suggerimenti sull'investimento in Zona Bocconi

Alcuni suggerimenti sull'investimento in Zona Bocconi

Moltissimi milanesi e non, guardano ormai da qualche anno alla zona intorno all'Università Bocconi come una delle aree piu' interessanti in cui fare investimenti immobiliari.

Quello che ribadiamo sempre, ovvero che gli studenti stranieri sono tra i conduttori migliori che si possono avere a Milano, comincia a divenire conoscenza condivisa con gli attuali proprietari di appartamenti che parlano delle loro esperienze positive ai propri conoscenti ed amici.

Per investire in Zona Bocconi come prima cosa bisogna capirsi su che cosa sia la zona Bocconi, spesso allargata sino ad indirizzi inaspettati per il semplice motivo che al dato indirizzo anni orsono visse una studentessa sedicente bocconiana. La Bocconi e' situata in una fetta di Milano non coperta dalla metropolitana, la zona Bocconi che gli studenti sono dispostyi a pagare come tale è la parte di città che consenta di arrivare in Bocconi in 10 mins a piedi max. Eccezioni a questa norma sono la Zona di Porta Romana e Porta Genova, quartiere molto belli e pieni di bar e ristoranti, che vengono collegati efficacemente alla Bocconi dal tram 9 e 29. Porta Genova a ovest e Porta Romana a est sono l'estensione massima della zona Bocconi in questo senso. Se vi vengono offerti dei bilocali in Corso Lodi, in particolare dopo Piazzale Lodi, sappiate che difficilmente troverete i bocconiani che cercate come conduttori, o comunque farete fatica a piazzarli, dovendo nella migliore ipotesi aspettare i ritardatari che cercano casa solo i primi giorni di Settembre.

Come distanza dal centro, il discorso su quale sia la zona di interesse e' invece duplice. Verso la periferia bisogna avere cura di non prendere cose troppo lontane, anche qui vale una regola che secondo me e' quella dei 5 minuti dalla circonvallazione (presto sede della Bocconi anch'essa con la edificazione della centrale del latte). I migliori affari si trovano proprio oggi nelle vie limitrofe a Via Spadolini, dove e' ancora possibile comprare interi stabili sui 1000 eur a metro quadro. Abbiate cura di non allontanarvi troppo perche' anche qui il prezzo da pagare poi e' quello di avere un immobile che non e' amato dagli studenti e sia quindi difficile da piazzare. Su Via Ripamonti, altra direttrice importante di traffico dove spesso vengono fatti investimenti di questo tipo, noi di solito diamo Via Tirso come limite ultimo per poter essere consederata "zona Bocconi".

Avvicinandosi al centro invece e' sicuramente zona amata quella dellaparte finale di Corso Italia e tutta la zona di Via Quadronno, Piazza Mondadori e limitrofi, qui la questione che spesso si pone, non a chi la casa la possiede gia', ma a chi la deve comprare per metterla a reddito, e' se sia il caso o meno incontrare le richieste dei venditori per un canone di locazione che non vi discosterà molto dai valori di zona che vedremo.

 

Adesso che abbiamo dato una idea molto piu' chiara su che cosa si debba intendere "Zona Bocconi" cerchiamo di dare un'avvisaglia quantomeno su quanto sia giusto e razionale pagare per un immobile in zona. In un altro post di questo blog parlaimo di quelle che debbano essere le redditività degli immobili a reddito residenziale, anche qui, per dare una cifra di riferimento, poniamo il 5% come target di rendimento, considerato al lordo delle imposte.

Quindi partendo dal fatto che il bilocale tipo in zona Bocconi si loca a 900 eur + 100 eur di spese condominiali, questo significa che al locatore vanno, al lordo: 10800 annui. Considerando un rendimento del 5%, la cifra annuale si deve moltiplicare per 20 - anche per questa comodità di calcolo suggeriamo di avere il 5% come rendimento target in testa - quindi la casa, includendo le spese di ristrutturazioni, non deve costare piu' di 200,000 eur. Anche per il trilocale possiamo fare analoga considerazione, se 1400 eur e' il canone standard, la moltiplicazione per 12 e poi per 20 ci porta alla cifra di acquisto suggerita di 330,000 eur.

200,000 eur per un bilocale e 330,000 eur per un trilocale sono i due parametri chiave a cui guardare. Spendere di piu' secondo me richiede l'assicurarsi un immobile che sia sopra la media e che abbia una qualità intrinsecamente migliore dei suoi comparable, o eventualmente un target non solo studentesco per magari la sua maggiore superficie. Se si riesce a spendere di meno, tanto di guadagnato, ci si avvicinerà al 5% di ritorno netto (consideriamo il 20% di cedolare secca sulla locazione che percepiamo) che secondo me dovrebbe essere il vero target di rendimento nel momento in cui uno investe il proprio danaro in un asset illiquido e potenzialmente rischioso come un immobile in Italia.

Concludendo, diciamo anche che le migliori opportunità oggi in zona Bocconi le vediamo in metrature maggiori, con 3 e anche 4 camere da letto, soluzioni molto amate dagli studenti, dove si ottiene facilmente un lordo di 500 Eur a stanza al mese.

Per qualsiasi domanda ulteriore o commento, siamo come sempre a vostra disposizione: info@housingmilan.com

 

 

 

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