Crowdfunding, tanti rischi e poche opportunità

Crowdfunding, tanti rischi e poche opportunità

Settimana scorsa una delle maggiori piattaforme di crowdfunding che oggi vanno per la maggiore ci informa di una nuova opportunità su Milano. A differenza degli equity crowdfunding tecnologici o relativi alla ideazione eproduzione di prodoti di consumo di nicchia, che forse e' giusto finanziare in assenza di interesse da parte di investitori qualificati, siamo da sempre scettici sull'allargamento del crowdfunding al mondo immobiliare, per questo abbiamo preso l'ccasione di questa nuova promozione di investimento per fare due conti della serva.

Il progetto era si' basato nel comune di Milano, ma in zona molto periferica che nessuno di noi ha mai soltanto pensato di prendere in considerazione ne' come intermediazione immobiliare ne' tantomeno come gestione di immobili in locazione che e' il core business dei brand a noi aderenti. Periferia brutta, mal collegata al centro cittadino e sopratutto non scevra da episodi di violenza, cronaca nera, rapine e quant'altro. Detto questo non ci facciamo intimorire e guardiamo ai "numeri" dell'operazione e non alla prima impressione emozionale.

Il progetto di investimento riguarda l'acquisto di un immobile residenziale a reddito in una palazzina di sole residenze, immobile che si manterrà a reddito per n anni per poi rivenderlo al prezzo di mercato. L'immobile viene acqusitato oggi a quella che i promotori dicono essere una valutazione del 10% sotto gli attuali prezzi di mercato. 

Beh, partiamo dalla valutazione, i rpomotori dicono che gli attuali prezzi di mercato sono, poniamo 100, e loro comprano a 92: guardando su un semplice portale immobiliare come Immobiliare.it, troviamo in zona delle case carine, gia' "a posto" dai 90 ai 95 ... quindi di fatto compriamo a prezzo di mercato, senza considerare che i prezzi che vediamo sui portali possono essere sempre "trattati" con i venditori e quindi non ci sarebbe difficile ottenere lo stesso trattamento che i promotori ci "consentono" di avere.

Il bello pero' viene sul rendimento della locazione, locazione che consta di 4 camere da letto indipendenti locate ognuna con contratto separato di lungo termine a, anche qui poniamo per non rendere identificabile il progetto di cui trattiamo, 100 lire al mese. La cifra indicata ci fa veramente trasecolare, il prezzo indicato è di poco inferiore a quello da noi praticato in zone come Porta Romana, Porta Venezia, Bocconi... di fatto le zone con la maggiore richiesta di locazione studentesca e da parte di giovani professionisti. Il rendimento da locazione dell'immobile che viee proposto è altissimo non per la bravura dei promotori di averlo ottenuto ad un prezzo basso ma per una pales sopravvalutazione della capacità reddituale del medesimo. Vero e' che noi lochiamo gli appartamenti con contratti in solido tra più persone e qui invece i contratti delle singole camere sono indipendenti e quindi hanno un premium di canone vista la possibilità di lasciare la casa senza coordinarsi con gli altri. GUardando il mercato delle singole camere in locazione abbiamo però visto che questo premium, che noi sconsigliamo sempre i proprietari dall'accaparrarsi, può arrivare al 15 max 20% del canone "in solido".

Ci pare quindi certo che appena il deal sarà finanziato dalla campagna di crowdfunding, o poco dopo, le camere si libereranno e non sarà possibile reperire sul mercato conduttori disposti a pagare cifre analoghe. Il piccolo investitore si ritroverà proprietario di un bene che rendera' molto meno del previsto come ocazione, strutturato in maniera poi poco intelligente per esssere rivenduto tra n anni quando i promotori vorranno rivenderlo. Una loose-loose situation in cui forse e' meglio non entrare.

Il mondo immobiliare, e sopratutto quello di Milano oggi certamente "sugli scudi" è ricco di capitali, buoni progetti di sviluppo, ristrutturazione, frazionamento non faticano a trovare finanziatori, tutti sono alla ricerca di affari ed ormai non e' raro trovare investitori italiani accontentarsi di rendimenti del 3,5-4% da piccoli appartamenti situati in centro. Chiedetevi perchè, chi vi propone di partecipare ad un crowdfunding, si prenda la briga di mettere in piedi tutta questa lunga procedura ed iter invece di limitarsi a fare 2-3 chiamate a finanziatori ben contenti di assicurarsi subito l'operazione.

Pe quanto riguarda l'immobiliare, come abbiamo più volte detto, per il piccolo risparmiatore la soluzione sono i REITs (vedi post a riguardo) e non partecipare ad avventurose speculazioni, spesso concluse a prezzi sopra il mercato.

Fateci sapere cosa pensate del crowdfunding immobiliare, eventualmente sottolineando come lo stesso sia importante per portare capitale su asset o location dimenticate dai grandi flussi di capitale nazionale ed internazionale, scrivendoci come sempre a: info@housingmilan.com 

 

 

 

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