Perchè NON investire in immobili

Perchè NON investire in immobili

Dopo esserci dilungati sui 10 principali motivi per cui consigliamo alle persone di investire nell'immobiliare, ci sembra giusto oggi dedicare un post che metta in risalto i rischi dell'investimento immobiliare. Tali rischi sono a nostro parere le principali preoccupazioni che uno deve avere presente nel prendere in considerazione un investimento immobiliare ma non devono assolutamente diventare una ragione per non effettuare un investimento o addirittura rimanere fuori da questo genere di investimento tout court.

Tutti i tipi di investimento, se ben spiegati e capiti, presentano dei rischi, ovvero delle circostanze possibili future in cui l'investimento potrebbe non comportarsi come atteso al momento in cui si e' deciso di intraprenderlo.

Quando un promotore finanziario vi consiglia di investire in un fondo comune di investimento azionario vi dovrebbe mettere in guardia che questo tipo di investimento potrebbe perdere fino a metà del proprio valore, vedi cio' che accadde nel 2008, senza che ci si debba preoccupare più di tanto, cosi' come chi vi ha suggerito di comprare le obbligazioni argentine di recente doveva farvi comprendere che i rendimenti superiori al mercato che vi erano riservati nascondeva "sotto" la possibilità che esiti inattesi politici, cosi' come poi e' successo, ci facessero perdere fino 70% del valore di mercato delle obbligazioni stesse.

Noi in questo post vogliamo mostrare la medesima "durezza" e trasparenza parlando di immobili: far comprendere cosa potrebbe veramente andare storto, in modo che l'investitore sia preparato.

PREZZI

Comprando oggi, 2020, in Italia un immobile a prezzo di mercato con un rendimento decente, che per noi e' del 5%, non crediamo si possano avere dei grandi crolli delle qutazioni dei medesimi. Per grand intendo i crolli di cui si è detto sopra, 50-60%, è invece normalissimo che in un periodo di crisi, anche solo per un rialzo improvviso dei tassi d interesse, le case perdano il 20% del loro valore. Come sottolineato nel post in cui elencavamo i motivi per cui investire in immobili, il bello di possedere delle case, e' che non vi è un mark-to-market quotidiano e, anche nel periodo di maggiore crisi, un investitore si puo' convincere che la cosa non riguardi o comunque tocchi in minima parte di suoi immobili in particolare. Non vedere l'analogo immobiliare dell'estratto conto bancario ci rende molto più resilient alle diminuzioni delle quotazioni dei nostri investimenti, e quindi sbagliamo di meno sovrareagendo di meno.

LIQUIDITA'

Gli immobili vivono periodi di grande attività ed interesse, vedi il 2006 e 2007, e periodi in cui nessuno li vuole , forse manco regalati, vedi il 2012. L'investitore deve essere pronto ad "accompagnare" il bene in cui è inestito in questi periodi di congiuntura più complicata, sapendo che il bid, ovvero le proposte, che otterrebbe per alineare la sua proprietà sarebbero nettamente a sconto sul valore intrinseco della stessa. La liquidità del bene non pertiene solo alla liquidabilità del medesimo a prezzi di mercato o comunque vicini ad esso ma anche alla facilità di mettere a reddito la proprietà nello stato in cui si trova. Chi oggi si trovasse ad ereditare un appatamento a Milano, città dove l'immobiliare va bensissimo se non di più, di 300mq, volendolo mettere a reddito affittandolo, ad esempio ad un dirigente, troverebbe non poche difficoltà. Analoghe difficoltà sarebbero incontrate da chi si trovasse ad avere investito in un negozio, magari di modeste dimensioni, in una via di non grande passaggio, il rischio di rimanere con il bene sfitto per lunghi mesi è molto probabile. Quando acquistiamo un bene immobiliare dobbiamo, anche nel caso in cui questi sia locato nella maniera più "corazzata" possibile, chiederci cosa ci faremmo nel caso si liberasse - riusciremmo a riposizinarlo subito, c'e' mercato per questo genere di bene?!?

TASSE

Gli immobili, non ci stanchiamo mai a dirlo, sono e saranno sempre più il "bancomat" del futuri governi, rappresentano una ricchezza per definizione "immobile" che non può scappare anche di fronte alle leggi più scellerate ed anti-business possibili ... rimangono li' ad assistere fino a che la situazione non cambi. Pensiamo ai bellissimi palazzi di San Pietroburgo, che per 70 anni hanno vissuto sotto un regime comunista vedendo azzerare di fatto il proprio valore di mercato. Ma, al di la' della citazione della rivoluzione d'Ottobre, considerato che la proprietà immobiliare è molto estesa, c'e' comunque un freno politico importante di fronte alle possibili idee più nocive della classe politica, alla fine i proprietari immobiliari sono anche persone con diritto di voto che sono poi in grado di punire il politico che ha abusato di essi. Il problema tasse comunque è innegabile e va tenuto presente quando si affronta questo tipo di investimento. 

PROBLEMATICHE con INQUILINI

Quando si parla di problemi con gli inquilini, di fatto si parla della poca tutela che il locatore ha nei confronti di inquilini morosi nel caso in cui il bene immobiliare locato sia una residenza abitativa. Il legislatore e ancora di più il giudice hanno da sempre un favor, oggi a nostro parere immotivato nella maggiro parte dei casi, nei confronti del "povero" inquilino rispetto al "ricco" (o percepito come tale) propritario-locatore. Affittare casa in Italia è questione non di poco conto, prima di concludere un contratto di locazione residneziale con una persona o famiglia e' opportuno eseguire dei controlli adeguati per non trovarsi molto male negli anni a venire.

 

Suggeriteci anche voi dei buoni motivi per cui NON coviene acquistare immobili in generale, o in questo preciso momento storico, scrivendoci a: info@housingmilan.com

 

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