Prezzi delle case nel lungo periodo, alcune considerazioni

Prezzi delle case nel lungo periodo, alcune considerazioni

Una delle caratteristiche che più ci ha colpito del mercato immobiliare italiano, sin dall'inizio della nostra attività professionale, è qanto siano pochi e risicati i dati a disposizione degli operatori.

Una persona che oggi si mettesse a considerare un investimento nel titolo azionario della Fiat (oggi FCA) ha a sua disposizione quotazione di borsa giornaliere di 20-30 anni, con poca difficoltà puo' accedere a basso prezzo a serie storiche anche più lunghe, accanto a queste ha database ricchi di comunicazioni sociali e di notizie sul titolo, senza considerare la full disclosure che trova sul titolo e sull'emitente a cura delle maggiori autorità di borsa in cui lo stesso è quotato. Possiamo dire che da un punto qualitativo attuale e quantitativo sulla dinamica storica del bene che si appresta ad acquistare l'investitore ha conoscenza piena.

Poniamoci adesso nei panni di una persona che si appresta ad acquiistare un appartamento a Milano di 120mq, per se' e la sua famiglia: di sicuro il singolo investimento più importante della sua vita, diciamo dell'ammontare di 600k EUR. Se ha di fronte a se' un agente immobiliare coscenzioso e professionale avrà a propria disposizione tutta la documentazione catastale ed urbanistica, ispezioni ipotecarie attuali che mostrano che sul bene non vi sono rogne di nessun genere, e planimetrie che ne mostrano con massima chiarezza le dimensioni e le potenziali, ma nel momento in cui chiederà al professionista che ha di fronte considerazioni di prezzo, di dove si situa nella dinamica storica di quella zona... il buio sarà assoluto.

Anzichè un'approfondita analisi economico-quantitativa della opportunità di acquisto del bene che ha di fronte avrà come risposta un discorso da venditore, quale l'agente immobiliare alla fine è, con pochissime basi solide sui numeri in questione, parlando di un mercato genericamente in crescita, un prezzo buono, una dinamica secolare dei prezzi comunque in salita ...

La cosa straordinaria, ma questo non riguarda solo il nostro paese come noto' a metà degli anni '2000 il premio nobel RObert SHiller in USA, è che il mercato immobiliare è l'asset di maggiore importanza per la maggior parte delle famiglie, i mutui legati allo stesso sono il bene finanziario più scambiato del pianeta, ed anche uno dei potenzialmente più problematici - vedi la crisi dei subprime del 2007 -  eppure le serie storiche di prezzi sono praticamente introvabili.

Il grafico che vedete a corredo del post è un indice di real estate residenziale prodotto dalla Bank of International Settlements di Basiles, la "banca" della banche centrali del pianeta, che da anni è impegnata in più di 50 paesi a dare maggiore trasparenza a questo importante settore dell'economia per far sì che i policy maker siano in grado la prossima volta di accorgersi per tempo dell'eventuale nascita di bolle speculative con tutto il male e gli strascichi che le stesse possono arrecare all'economia reale tutta, non solo della nazione in questione.

Prementtendo che Milano, ne siamo più che consapevoli occupandoci di questo tutto il santo giorno, fa storia a se' - e ci ripromettiamo una volta trovata una serie storica idealmente dagli anni '70 di fare un'analisi approfondita su di essa - ci sembra comunque non inopportuno andare a guardare su un grafico gli ultimi 30 anni di mercato, a partire dalla fine degli anni '80 fino ai giorni nostri e vedere "dove siamo" come Italia.

Le due serie storiche in gioco sono l'indice della BIS sul real estate italiano di tipo residenziale e l'inflazione dei prezzi al consumo dell'ISTAT.

Le due osservazioni principali che facciamo sono le seguenti:

- guardando la dinamica dei prezzi delle case, rispetto al "picco" raggunto a Settembre 2008 (famoso fallimento della banca americana Lehman Brothers) il valore delle case del nostro paese è ancora sotto di una ventina di punti percentuali, malgrado ormai da quel periodo ci separino più di 10 anni. Questo non è il caso di tutti i paesi, abbiamo infatti molte nazioni i cui mercati si sono, non solo ripresi, ma hanno addiruttura superato i picchi precedenti. GUardare all'immobiliare oggi in Italia vuol dire andare ad investire in un asset che ha perso molto dai massimi raggiunti ormai molto tempo fa senza che si vedano delle chiare dinamiche di ripresa del mercato, nel suo aggregato, a breve

- considerazione importante invece è quello di andare a vedere il "valore reale" delle case, quindi andando a "depurare" l'indice di cui sopra dal naturale effetto inflattivo dovuto al passaggio del tempo su un così lungo periodo storico. Il fenomeno cui assistiamo è a nostro parere interessante: su 30 anni di invstimento le case hanno guadagnoto nel loro complesso un 5-6% ...  pochissimo, ma si confermano un ottimo asset per coprirsi dal rischio di inflazione che come ripetiamo sempre è il rischio più subdolo, e meno percepito, dall'investitore retail. A livello reale le case avevano avuto una forte rivalutazione dalla fine degli anni '90 fino al 2008, aumentando il proprio"valore" rispetto agli altri beni di consumo fino al 50%, per poi rimangiarsi quasi tutto questo guadagno sino ad oggi.

Questo vuole essere da parte nostra un primo post dedicato, non all'attualità, ma ad una visione più diacronica della questione "casa" andandone ad analizzare anche in maniera quantitativa le matrici principali di sviluppo nel tempo. Comprare un immobile presenta dei forti costi di transazione e nella generalità dei casi - tranne per i geniali "house flipper" formati da fuffaguru ad hoc - sarà un investimento per il lungo periodo, è bene avere presente quali siano le dinamiche sottostanti a questo lungo periodo di cui si parla prima di effettuare un acquisto.

 

Chidendo anche a voi un aiuto su dove poter trovare serie storiche affidabili sui prezzi della città di Milano, vi invitaio come sempre a contattarci a: info@housingmilan.com

 

 

 

 

 

   

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