I 10 motivi per cui investire oggi nell'immobiliare

I 10 motivi per cui investire oggi nell'immobiliare

Gli italiani sono da sempre, o meglio dalla seconda guerra mondiale, innamorati del mercato immobiliare: prime case in città, case al mare, case in montagna, case di campagna, case da investimento ... tutte le famiglie, almeno fino a pochi anni fa, concepivano il "mattone" come la migliore classe di investimento in cui tenere i propri risparmi.

Il mattone si apprezzava, sopratutto considerate le quotazioni secolarmente basse a cui veniva acquistato nel secondo dopoguerra, continuamente ed era, in generale poco tassato. Se locato poi molte degli introiti da locazione non venivano dichiarati, i cosidetti "affitti in nero", e quindi rappresentava non solo una riserva di valore ma anche un bene che produceva un reddito, magari non alto, ma poco tassato.

Negli ultimi anni, sopratutto a partire dalla crisi finanziaria globale del 2008, che viene fatta coincidere con il fallimento della banca d'affari Lehman negli Stati Uniti, il sentiment - come si suol dire - nei confronti delle case è cambiato e di parecchio. Moltissimi si sono resi conto che le tasse di proprietà e la burocrazia legata ad esse è cresciuta a vista d'occhio. Le case sono viste come il bancomat dell'attuale e dei futuri governi perchè rappresentano la ricchezza "immobile" per antonomasia, quella che non può decidere di andare all'estero o di anche solo semplicemente spostare gli utili altrove in qualche paradiso fiscale. I millennial non amano le case, a differenza dei loro padri e nonni le vedono come un fastidio e come una potenziale limitazione nei loro movimenti nel corso della vita, tendendo a "legarli" al luogo in cui questa casa si trova.

Nei punti qui di seguito vogliamo elencare i motivi per cui investire negli immobili, al giusto prezzo (ricordiamoci che il mecrato di tutti i beni durevoli sono soggetti a bolle speculative, e l'immobiliare ne è tra i più toccati da questi fenomeni)

Ecco i 10 motivi per cui investire nell'immobiliare:

- 1 - PROTEZIONE DALL'INFLAZIONE. Il piccolo investitore non lo sa, ma il peggiore nemico del suo risparmio non è tanto il cattivo promotore o l'impiegato delle poste che gli vuole rifilare un fondo costosissimo (beh anche questi non sono certo amici, ed è quindi bene ttenerli a bada a dovere ...) ma il lento e graduale depauperamento del potere di acquisto reale del contante che uno ha depositato in banca. Quando le statistiche ufficiali ci dicono che l'inflazione è bassa, dicono una cosa vera che non implica però che l'inflazione sia pari a zero e sopratutto non e' detto che il "nostro paniere di riferimento" di beni sia, al pari di quello ufficiale, stabile. Pensiamo ad un appassionato di Rolex, bene di lusso per eccellenza, ch negli ultimi 3-4 anni hanno visto salire vertiginosamente le proprie quotazioni in un mondo economico, generale, in cui i prezzi dei beni si sono mossi, a onor del vero, molto poco.

- 2 - FLUSSO DI CASSA PREVEDIBILE e COSTANTE. A differenza degli utili di una società in cui uno decide di investire comprandone le azioni in borsa, la redditività di un immobile è prevedibile e sopratutto relativamente costante nel tempo. In questo gli immobili sono simili alle obbligazioni nel breve periodo e hanno invece delle interessanti caratteristiche che ricordano le azioni nel lungo periodo: rinegoziazione dei canoni di locazione al rialzo, protezione dall'inflazione, rivalutazione del bene anche per una generica rendita immobiliare.

- 3 - Per i soli privati, lo Stato oggi di fatto finanzia questo tipo di investimento con le DETRAZIONI FISCALI sulle ristrutturazioni. Io investo 100 in una ristrutturazione e lo Stato mi consente di avere 50 come detrazioni per i 10 anni successivi, di fatto incrementando il mio rendimento da locazione, per esempio, di 5 all'anno. Questo tipo di agevolazioni il legislatore lo consente con la finalità di aiutare e "spingere" l'attività economica del paese, nulla di analogo ci sarà mai nelle altre classi di ivestimento, quantomeno a livello di piccolo investitore privato.

- 4 - MINORE incidenza di fenomeni criminali più sinteticamente chiamate TRUFFE, il trasferimento dei beni immobili è garantito dalla intermediazione di un pubblico ufficiale quale il notaio, a meno di essere veramente molto ingenui, è difficile subire truffe e perdere tutto il proprio investimento. Le truffe che si leggono sui giornali sono sempre relative a persone che si spacciano come proprietari o intermediari e si fanno lasciare cospicue caparre per acquistare immobili che in realtà non esistono o non sono in vendita realmente. 

- 5 - Le dinamiche di prezzo degli immobili presentano una BASSA CORRELAZIONE con le altre principali classi di attività, le cui due principali sono: azioni societarie quotate sulle borse valori mondilai e obbligazioni, siano esse governative o societarie. Una bassa correlazione è una delle caratteristiche che cerchiamo maggiormente quando costruiamo un portafoglio di investimenti, la finalità e' avere degli investimenti che vadano in "controtendenza" rispetto alla maggior parte degli altri nei periodi "difficili" di calo dei corsi, questo farà diminuire la volatilità del portafoglio globale garantendoci, nel lungo perodo, migliori ritorni annualizzati.

- 6 - La scarsa LIQUIDITA' del bene è vista dai più come un male, invece da un punto di vista di finanza comportamentale si rivela quasi sempre come uno dei principali motivi per cui l'investitore medio guadagna sugli immobili e perde soldi invece con le borse o anche solo con i fondi comuni di investimento. Non avere un mark to market giornaliero, ovvero la valorizzazione in real time del proprio investimento con i guadagni o perdite che questo comporta rispett al prezzo di acquisto, si rivela di grande aiuto nel tenerlo per lunghi periodi, anche attraverso magari periodi di debolezza dei prezzi, riuscendo quindi a estrinsecare le buoni doti di rischio-rendimento di questa asset class nel lungo periodo. Nel mondo dei fondi comuni di investimento e' ormai chiaro dagli studi in letteratura che l'investitore retail compra ai massimi di prezzo per poi rivendere ai minimi, compra quando "si sente al sicuro" socialmente investendo il proprio danaro nelle azioni, tipicamente dopo un lungo bull market con corsi in ascesa, per poi vendere , o meglio "svendere" nei momenti di ribasso, quando sui giornali non si parla d'altro che di prezzi delle zioni in discesa, di scandali finaziari e fallimenti vari - momenti in cui invece, da investitori accorti, sarebbe solo da comprare!

- 7 - A differenza delle altre classi di attivo, il bene immobile è tuo, nei hai la COMPLETA GESTIONE, puoi decidere come meglio utilizzarlo e cambiare anche repentinamente il suo utilizzo nel caso in cui la tecnologia consenta nuovi metodi di messa a reddito, pensiamo al boom delle locazioni a breve termine - chi fino al giorno prima affittava con contratti di locazione 4+4, ha deciso di far della propria casa una camera d'albergo. Lasciando da parte le obbligazioni, dove l'upside e' definito, chi compra un azione di una società quotata non ha nessuna possibilità di intervenire sulla gestione della società stessa a meno di non poterne acquistare un pacchetto rilevante, con esborsi di svariate centinaia di milioni di euro. Sul proprio appartamentino monolocale, io da proprietario decido in piena autonomia come utilizzarlo, con i soli limiti della legge e del regolamento condominiale approvato dall'assemblea dei condomini.

- 8 - In un mondo di tassi di interesse basso come quello di oggi, TASSI DI INTERESSE BASSI che sono previsti rimanere tali per lungo tempo, le classi di attività più conservative rispetto alle azioni come le obbligazioni hanno rendimenti che non giustificano i rischi che comunque si corrono con esse. Investendo in immobili uno compra un flusso di redditi simile a quello di un'obbligazione, ma non fisso per l'intera vita dell'immobile. I contratti di locazione ogni n anni si rinegoziano, i canoni sono legati, da contratto, alle dinamiche inflattive del paese. Essere investiti in immobili è sicuramente duro nel momento in cui ci sono degli shock inflattivi ma protegge dall'inflazione stessa nel lungo periodo.

- 9 - Proprio perchè oggi si sta diffondendo nei piccoli investitori l'idea che l'immobiliare sia un mercato "vecchio", poco dinamico e che crea troppi vincoli per chi decide di investirci, fa sì che investire in immobili sia un esempio principe di CONTRARY INVESTING, si fa quello che la massa ritiene sia stupido fare. A differenza della scelta di un buon ristorante, dove seguire la massa di solito premia, quando si sceglie dove mettere i propri risparmi conviene fare l'opposto di quello che la gente ti consiglia. Un sentiment positivo nei confronti dell'affitto, la cosidetta "era dell'accesso", dove si vuole utilizzare i beni senza esserne per forza proprietari, crea delle condizioni particolarmente favorevoli di pricing power per chi invece decide di sostenere questo rischio investendo in questi beni durevoli importanti. Proprio perchè l'uomo della strada non compra più case da investimento, conviene oggi comprarle ... al giusto prezzo!

- 10 - Gli immobili sono una classe di attività che ha una grande differenza rispetto alle concorrenti, è adorata dagli istituti bancari che sono pronti a fornire una LEVA FINANZIARIA che non è lontanamente ipotizzabile quando una persona decide di investire in azioni. Se decido di comprare un immobile a reddito da un milione di euro che rende, diciamo, 100,000 EUR l'anno, dovremo solo avere 200,000 EUR come soldi ersonali disponibili, 800,000 EUR ci verranno dati dalla banca di mutuo e li potro' pagare in una decina d'anni, considerando le tasse, con gli introiti che il bene gia' produce. Anche nell'ipotesi di stabilità dei prezzi, dopo n anni mi ritrovo ad essere proprietario di un bene, senza debiti bancari, che ha di fatto moltiplicato per 5 il mio investimenti di equity iniziale.

Fate come i principali family office mondiali - le società specializzate che gestiscono i patrimoni delle persone più ricche del pianeta -  finanza sì, e anche tanta, ma sempre un robusto "zoccolo" nel settore immobiliare che porta innumerevoli vantaggi al portafoglio di investimenti nel suo complesso.

Per condividere con noi le vostre riflessioni, come sempre, vi inviatiamo a scriverci a: info@housingmilan.com  

 

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