Mercato delle locazioni a lungo termine POST-Coronavirus

Mercato delle locazioni a lungo termine POST-Coronavirus

In questo periodo sabbatico di lockdown, che abbiamo dedicato sopratutto alla riflessione sull'economia del mercato immobiliare in senso "alto", abbiamo avuto modo di riprendere dei testi di microeconomia e proprio questi ci danno lo spunto di dare una visione, ci auguriamo, quanto più obiettiva possibile della situazione in essere.

Un qualsiasi mercato, in questo caso idealmente ci rifacciamo al mercato dei bilocali in buona posizione ed in buono stato in locazione a lungo termine a Milano, può essere rappresentato dall'incrocio di due curve: da una parte la curva di domanda - ovvero la quantità che i consumatori chiedono del bene ad ogni livello di prezzo mostrato- e dall'altro quella di offerta, che ovviamente è opposta come forma alla prima, e mostra la quantità che operatori economici offrono del bene in questione ai vari livelli di prezzo. La curva di offerta è crescente - qui abbiamo sull' asse delle ascisse la quantità di case e su quella delle ordinate il prezzo della locazione mensile - perchè se il prezzo di un prodotto sale molto ci sarà sempre più gente che si presenterà come venditore sul mercato dello stesso. Portando il ragionamento ai limiti, ma usando un occorrenza reale: durante il Salone del Mobile degli utlimi anni a Milano, il prezzo di un appartamento per quella settimana di fiera era talmente alto che portava delle famiglie con figli ad abbandonare la città per una settimana incamerando il reddito da locazione derivante dal dare in utilizzo a compratori internazionali la loro abitazione.

Nel grafico che mostriamo, vediamo come PRE coronavirus le due curve disegnate n nero si incontrassero in un punto di "equilibrio" che abbiamo centrato ai 1000 EUR mensili di locazione - appunto per un bilocale in centro di medio livello, generando una quantità associata a detto prezzo di mercato.

Cosa succede con il coronavirus, vediamo il suo effetto prima sulla curva di domanda e poi su quella di offerta.

DOMANDA

- spariscono gli studenti internazionali, le università che più attraevano studenti da tutte le parti del mondo a Milano sono ancora in alto mare in merito alla attività dedittica per il prossimo anno, e molti genitori sono restii a legarsi ad un'università che forse obbligherà loro figlio a lezioni online per diversi mesi dovendo comuqnue sborsare 10 o 20k EUR l'anno di retta. Quella degli studenti internazionali è poi la parte della domanda secondo noi più preziosa perchè sono clienti che guardano a Milano con un'ottica di prezzi di locazione globale e quindi non si spaventano nel dover pagare un bilocale 1400 EUR al mese se di ottima qualità e vicno all'Università. 

- cala la domanda in generale per la diminuita attività economica e per il sempre più diffuso uso dello smart-working in tante realtà economico-imprenditoriali che fino a pochi mesi fa lo vedevano come fumo negli occhi. Tanti professionisti che trovavano utile avere un pied-a-terre a Milano in centro, troveranno questa spesa oggi non iù necessaria quindi per ogni livello di prezzo la curva di domanda si sposta a sinistra, ovvero associa una minore quantità di beni richiesti

OFFERTA

- la generale crisi economica e "periodo di incertezza" porterà alcuni (10-15%) dei proprietari a non rimettere sul mercato il proprio immobile, da qui il piccolo movimento della curva di offerta a sinistra: per ogni prezzo sotto il prezzo di equilibrio precedente ci saranno meno case offerte sul mercato, ma non e' tanto questo l'effetto che ci interessa ma il seguente

- a "przzi alti", che noi abbiamo indicati essere superiori ad un prezzo soglia p segnato, verranno proposti sul mercato migliai di appartamenti che fino all'anno scorso erano proposti sulle piattaforme a breve termine come Booking ed AirBNB. Questi proprietari non traendo più reddito da questo tipo di investimento, considerando che la neessità di sanificazione darà ulteriori problemi alla ripartenza di questo sottosettore del ricettivo, non troveranno via migliore che mettere la propria casa in affitto a medio-lungo termine. Lo faranno, e lo stanno già facendo in massa, a prezzi che però saranno lontani da quelli di equilibrio del nuovo mercato e quindi, a parte accaparrarsi i pochi buoni clienti altospendenti rimasti, non riusciranno ad essere tutti affittati. La gran parte degli appartamenti provenienti da AirBNB che troverete sui portali immobiliari sarà una gioia per gli occhi di sicuro, essendo ristrutturati di pregio e da pco tempo, ma lì rimarranno per parecchio tempo.

 

Il morale della favola è triste ma chiaro: ci aspetta un prezzo di mercato più basso - non sappiamo di quanto ma sicuramente più basso proprio per il venir meno di buona parte della domanda - ed il numero delle case locate sarà minore che in precedenza.

Tempi duri come stiamo dicendo ai nostri clienti, in cui non ci si deve far scoraggiare ma:

- tentare di tenere i propri conduttori appplicando sconti al prezzo PRE coronavirus

- accettare, a fronte di un buon conduttore con ottime garanzie, un prezzo inferiore alla propria richiesta, avendo magari cura di scegliere persone che si trattengano in città per non più di un paio di anni

- essere più flesssibili contrattualmente e consentire periodi di permanenza di 8-10 mesi che fino a poco tempo fa era subottimale concedere a prezzo pieno di richiesta.

 

Sperando di avervi chiarito ulteriormente la nostra visione sulla situazione attuale, vi invitiamo come sempre a scriverci a: info@housingmilan.com

 

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