Non importa quello che pensi, conta quello che dice il mercato

Non importa quello che pensi, conta quello che dice il mercato

Oggi, dopo aver presentato due coppie di conduttori per noi più che idonei ad un locatore di un trilocale di Milano, situato in una zona non fortunatissima, ed esserci visti bocciare entrambe per svariati motivi, siamo stati costretti a riconsegnare le chiavi dell'abitazione al proprietario stesso e comunicargli che forse la tipologia di conduttore che cerca non esiste.

Questa esperienza, più in generale, ci spinge a parlare di tutti quei proprietari, per la maggior parte piccoli d inesperti, ma spesso anche importanti come dimensioni economiche, che per un motivo o per l'altro sono vittima dei propri pregiudizi riguardo a come il mercato "dovrebbe funzionare" non riuscendo a cogliere le grandi potenzialità che oggi invece lo stesso ha per chi ha la fortuna di possedere delle case nella nostra meravigliosa città di Milano.

Proviamo a fare un elenco delle false convinzioni che spesso inducono in errore i proprietari:

- alcuni compensano la posizione non felice del loro appartamento con una ristrutturazione "top", che giustifica - solo a loro parere - un prezzo da Brera ("zona più cool della città a detta dei più) malgrado ci si trovi in periferia. Purtroppo il mercato di Milano è ancora un mercato sopratuto di indirizzi, conta più dove un appartamento è piuttosto che l'apsetto che ha al suo interno, un locatore rischia di buttarci dentro un sacco di soldi dovendo poi locarlo ad un prezzo di poco superiore ai prezzi di mercato di zona e a tipologie di conduttori "inferiori" a quelle che lui inizialmente si aspettava al momento dell'investimento.

- proprietari che non massimizzano il numero di camere da letto (concetto a noi caro in post precedenti che vi invitiamo ad andare a consultare) nella falsa convinzione che così il loro appartamento possa richiamare una clientela migliore, agiata, gente che si puo' permettere una ampia cucina abitabile, un salotto ed anche uno studiolo ed una sola camera da letto. QUesto modo di operare ha senso solo nelle zone top (!!!) di una città, in tutte le altre la casa attrarrà sicuramente molto interesse ma ad un prezzo manco lontanamente paragonabile a quello che raggiungerebbe se alla stessa casa fossero interessati un gruppo di amici che intendono dividersi il canone di locazione mensile a seconda del numero di camere.

- locatori che escono da una esperienza, come noi prevediamo, conti alla mano (altro tema di vari post che vi invitiamo ad andare a consultare) negativa nelle locazioni short term, e si attendono, per piccoli e piccolissimi appartamenti conduttori che rimangano una vita, nelle loro apsettative anche tutti gli 8 anni (4+4) di contratto. Qui è facile rendersi conto che un appartamento di 25-30mq sarà sempre una solzione temporanea, di 18-24 mesi, sia per uno studente che viene a fare un master o per un dirigente che passa la settimana a Milano, difficilmente chi ci entra, pagando un robusto canone di mercato, si innamorerà dello stesso standoci in maniera indefinita.

- proprietari che si imporvvisano interior designer, magari imparando da quello che vedono su portali a' la AirBNB, andando a personalizzare "troppo" i loro immobili, strategia che può funzionare nelle locazioni a breve termine dove si cattura l'attenzione del cliente navigatore online che viene, ci sta un paio di giorni, lascia recensione positiva e si passa al prossimo, ma può invece rivelarsi molto deleteria, e anche molto, in quelle a lungo termine dove ha molto più senso avere delle case "neutre" con colori non troppo vivaci ed un arredo che piaccia "un po' a tutti" da camera di albergo. L'arredo vivace puo' addirittura andare a togliere valore, magari anche solo di 50 EUR mensili dal canone di locazione che si sarebbe raggiunto con un "apsetto normale".

 e come ultimo "bias", un nostro cavallo di battaglia:

- molti locatori, al di là di quello che dicono di pensare, nel loro intimo odiano o meglio non si fidano degli studenti. In sede di conferimento del mandato di locazione del loro immobile si dicono contentissimi di poter avere 2 o 3 studenti della Bocconi, Cattolica o Marangoni in casa loro, ma quando porti loro una proposta, per un motivo o per l'altro non sono mai QUEGLI studenti nello specifico che lui cercava... o perchè sono tutti stranieri, o perchè tutti italiani, o perchè troppo giovani o perchè di master e quindi si trattengono solo un anno, o anche perchè tutti maschi e si sa che una femmina controlla le dinamiche della vita in casa ... beh qui sapete come la pensiamo: gli studenti universitari sono una delle poche industrie in crescita e molto profittevoli della nostra città, sono da considerarsi la tipologia di condutotri da preferire quasi a prescindere!  

 

Raccontateci quanche bias cognitivo relativo al mercato immobiliare che avevate o che sentite esprimere da persone che conoscete, come al solito il modo per meglio comunicare con noi è quello di inviarci una mail a: info@housingmilan.com

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