Secondary Cities: di come i veri affari siano altrove rispetto alla nostra - amata - Milano

Secondary Cities: di come i veri affari siano altrove rispetto alla nostra - amata - Milano

A dispetto del titolo del nostro blog, cerchiamo di guardare non solo a quello che accade sotto la cosidetta "madonnina", ma di seguire i trend macroeconomici e di mercato immobiliare più a tuttotondo sia nella penisola italiana che a livello europeo, almeno per quanto riusciamo.

Negli anni sono stati molti i clienti che hanno scelto le agenzie che contribuiscono al presente blog per gestire i loro immobili a reddito a Milano, così come sempre più lettori del blog si sono affidati alla nostra attività di consulenza e property finding per trovare degli "oggetti" che fossero adatti ad essere messi a reddito a medio-lungo termine e che presentassero un rendimento interessante per l'investitore.

Come più volte abbiamo dichiarato, per noi, al di là del livello attuale o prospettico dei tassi di interesse, come sappiamo oggi molto bassi ai loro minimi storici, crediamo che un investmento immobiliare, per avere senso, debba almeno presentare un rendimento da locazione del 5%. Questa soglia, un tempo facile da raggiungere in quasi tutti i settori immobiliari a Milano, è oggi invece un obiettivo ambizioso che si può raggiungere solo con una scrupolosa ricerca delle occasioni disponibili sul mercato, strutturando operazioni di frazionamento, cambiamenti di destinazione d'uso, insomma: con un sacco di lavoro e fatica.

I clienti che ci hanno affiancato negli anni hanno, giocoforza, imparato il "mestiere": ovvero calcolare in base alla struttura dell'immobile il numero e qualità di camere da letto realizzabili, ed il loro potenziale rendimento, andando quindi a calcorae con pochi passaggi l'attrattività o meno di un investimento. La cosa di cui vogliamo parlare nel presente post è che, mentre a Milano, con il crescere delle valutazioni a metro quadro e a corpo, sopratutto per gli immobili di dimensioni più ridotte, tali rendimenti si sono sempre più abbassati, in varie città "secondarie" tali rendimenti si sono via via alzati con il DECRESCERE delle quotazioni degli immobili.

Un fenomeno poco apprezzato dai giornali e media, che amano parlare di mercato immobiliare come se si trattasse di mercato azionario, ovvero un qualcosa di interesse nazionale e non locale come è da sempre ed in tutto il mondo, è proprio quello dell'arirsi di un gap rilevantissimo di rendimento tra città universitarie "minori" (solo per dimensione non certo per anzianità visto che quasi tutte hanno centri univesitari che spesso risalgono al Medioevo) e la super-ricercata Milano, dove tutti gli italiani vogliono investire non comprendendo che gli stessi soldi in città parimenti sicure (come attrattività sopratutto studentesca, anche straniera) renderebbe quasi il doppio.

Una città come Parma, per fare un esempio, vede trilocali in vendita in cui è facile realizzare una terza camera ed un secondo bagno, e quindi  facilmente piazzabili sul mercato a 350 eur a stanza, quindi 1000 eur al mese venduti a 100,000 EUR. Ipotizzando 20k eur di ristrutturazione parliamo di rendimenti lordi del 10% annuale, rendimenti che non sono esclusivo appannaggio di "astuti finanzieri" ma di chiunque sappia fare di conto su un pezzo di carta.

La domanda che ci poniamo è la seguente: è razionale che le case in città storiche italiane, caratterizzate dalla presenza di università di lunghissima tradizione, molto atrrattive anche nei confronti di studenti stranieri, da sempre nostri favoriti come  conduttori, costino così poco e quindi permettano rendimenti così importanti?

Proviamo a fare un elenco di ... spunti di riflessione, su cui stiamo ancora elaborando.

- RISCHIO PAESE: l'Italia non è vista benissimo dall'estero, ma tale visione non positiva sembra non toccare Milano, vista da molti come una sorta di "città stato". QUesta è a nostro modesto parere una sorta di lettura "irrazionale", senza alcuna base vera giuridica o economica che va a giustificare lo scollamento dei valori immobiliari milanesi da quelli del resto della penisola. La poca attrattività del paese si sente invece, eccome, nel resto del paese dove nessuno vuol mettere piede. La maggior parte degli investitori istituzionali internazionali non considera neanche dossier di investimento che non riguardino Milano ed eventualmente Roma. Questo tipo di assenza di domanda crea, a nostro modesto modo di vedere, grandi opportunità per chi ami essere "contrary" nel proprio approccio agli investimenti  

- LIQUIDITA' dell' INVESTIMENTO: questa ragione dello sconto delle secondary cities rispetto a MIlano è, invece, molto veritiera: se in un prossimo futuro si dovesse decidere di disinvestire non si troverebbero investitori disposti a subentrare nell'investimento. I beni immobili al di fuori di Milano sono illiquidi, a volte ci sorprendiamo di come anche aste di beni pubblici in posizioni molto centrali se non addirittura privilegiate, vadano deserte ... con nessun investitore che mostra alcun interesse per il bene in questione.

- MAGGIORE VARIABILITA' di CONDUTTORI POTENZIALI: a differenza di una città come Pavia, dove naturalmente troviamo studenti della prestigiosa università cittadina e impiegati e professionisti legati in qualche modo all'ospedale della medesima, a Milano abbiamo decine di società internazionali, tutti i grandi brand della moda e del design hanno qui la loro sede. La platea di buoni conduttori a cui proporre il proprio immobile è sterminata e ciò è dimostrato dal fatto che case di buon livello che ci vengano date in locazione, rimangono sul mercato non più di una decina di giorni. E' raro ormai risucire ad ottenere uno sconto dal locatore rispetto al prezzo offerto, bastano un paio di giorni e si presenta un nuovo cliente interessato disposto a sborsare quei 50 o 100 eur in più

 

Ci piacerebbe sentire la vostra opinione su questo tema, anche nell'ottica di allargare il blog alle città di cui sopra, arricchendolo di esperienze anche di altre cittadine e non solo milanesi.

Come sempre vi invitiamo a scriverci a: info@housingmilan.com

 

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