Comprare un loft C3 come investimento a reddito è una buona idea?

Comprare un loft C3 come investimento a reddito è una buona idea?

Nell'immaginario collettivo nazionale, Milano e' la patria dei loft, ovvero delle soluzioni abitative create a partire da situazioni industriali o artigianli in disuso o convertite. Piani terra con soffitti molto alti, soppalchi, ampie taverne, spa, piscine, spazi all'aperto etc...

Ci sono ovviamente, e giustamente gli appassionati dei loft, persone che in una casa di tre stanze su un unico livello al terzo piano di un edificio "normale" si sentirebbero a disagio, si annoierebbero. I loft hanno avuto un successo altalenante sul mercato, passando da momenti di vera e propria euforia al momento attuale dove chi ne possiede uno, nel momento in cui lo pone in vendita, deve riconoscere che chi compra sa che nel momento in cui sara' lui a rivendere, il target di poteziali clienti e' più ristretto rispetto ad una casa normale e quindi il prezzo deve presentare un certo sconto.

In questo post non vogliamo pero' parlare dei loft "resi abitativi", ovvero dove il tecnico di chi ha effettuato l'intervento e' riuscito ad avere l'abitabilità e la categoria catastale A; intendiamo invece disquisire se sia o meno una buona idea comprare quello che sembra non volere più nessuno: i loft accatastati come C3, o meglio come "laboratori".

Ufficialmente quetsi immobili sono immobili in cui deve essere svolta un'attività commerciale, o meglio artigianale. In passato abbiamo per esempio avuto problemi a locare grandi spazi C3 a istituzioni finanziarie, visto che la loro compliance ci richiedeva un accatastamento usuale com ufficio, ovvero A10.

L'essere di natura commerciale ci da la prima certezza: il contratto abitativo 4+4 che utilizziamo e consigliamo di utilizzare di solito non è un'opzione percorribile, si deve adottare il 6+6. Molti di fronte a questo primo scoglio abbandonano gia' la partita, ma in realtà, come non ci stanchiamo mai di ripetere, anche il 4+4 standard ormai da vari anni nella nostra pratica quotidiana rimane sulla carta e gli inquilini abbandonano l'immobile tra i 18 e 24 mesi in media. Sara' sufficiente inserire nel contratto un articolo che consente all'inquilino di lasciare l'immobile con preavviso di 3 mesi da presentarsi con letterea raccomandata e la questione e' risolta.

Due sono invece i punti che non si possono aggirare e sono il vero limite delgli immobili C3  che si vuole mettere a reddito: le società di short term non gli accettano nel loro portafoglio visto che il maggior controllo in questi anni mostrerebbe che non sono abitativi e porterebbe loro problemi sul resto del portafoglio e della loro attività, quindi se volete fare AirBNB, lo dovete fare in prima persona, e per molti e' strada che non e' possibile percorrere. Altro punto inderogabile: l'impossibilità di prendere la residenza da parte dell'inquilino che entra. Questa e' la cosa che come intermediari, suggeriamo di sottolineare piu' volte prima della firma del contratto di locazione, e sopratutto tale limitazione dovrebbe gia' di per se stessa instradarci verso un target di inquilini a cui la residenza non interessa nulla. Parlaimo di studenti stranieri, giovani professionisti e tutto lo "sweet spot" di clientela che abbiamo intercettato negli anni per cui il vostro immobile e' solo un posto in cui stare uno o due anni per poi muoversi altrove.

Da evitare, anche se ricevete rassicurazioni in proposito dagli interessati, le famiglie e anche lavoratori italiani che dicono di non avere bisogno della residenza ma che dopo n anni che sono li' la pretendono.

Tema prezzo. Avendo degli indubbi handicap di liquidità in sede di rivendita e di limitazioni nel modo in cui porli a reddito, e' giusto pagarli meno di un immobile analogo che sia abitativo. La nostra "rule of thumb" è quella di guardare a loft che costino un terzo  (33%) in meno dell'analoga soluzione abitativa. Oggi a MIlano non e' raro trovare blocchi di appartamenti C3 in vendita, magari provenienti da sviluppi immobiliari falliti a prezzi stracciati. Noi suggeriamo di guardare alla location, se e' appealing, e' bene comprare. Nel lungo termine si riveleranno un buon investimeno e nel mentre vi porteranno un ottimo flusso in termini di canoni di locazione.

 

Come sempre siamo a vostra disposizione per dubbi e aprofondimenti, scriveteci a: info@housingmilan.com

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