Nuovo Business della Sublocazione ... conviene?

Nuovo Business della Sublocazione ... conviene?

Oggi leggiamo sempre piu' spesso sui giornali del business della sublocazione, ovvero della possibilità di creare impresa affittando un immobile di grande dimensione per poi subaffittare le singole stanze "marginando" sul canone, più basso, che abbiamo riconosciuto al proprietario.

Il post non e' ovviamente rivolto agli imprenditori che si affacciano a questo settore, che presenta indubbiamente il pregio di avere una fortissima domanda sottostante di inquilini che vogliono poter abitare nei centri delle maggiori citta' italiane senza dover sborsare i soldi di una locazione per un intero appartamento. La nostra attenzione e' invece rivolta ai proprietari: ha senso concludere un contratto di questo tipo? Conviene economicamente?

 

Iniziamo subito a limitare l'insieme degli immobili potenzialmente interessati da questo fenomeno: appartamenti in città di medie-grandi dimensioni in cui sia possibile realizzare almeno 4 camere da letto. Il numero di 4 discende dalla nostra esperienza di mercato: essendoci tantissimi gruppi di studenti e / o professionisti di tre persone che cercano una sistemazione, non ha senso affidarsi ad un intermediario per realizzare una locazione per cui c'e' gia' molta richiesta.

Prendiamo quindi il caso di un appartamento di 200mq, in cui sia possibile fare 5 camere da letto e siano presenti due bagni: quauli sono i parametri da guardare?

- 1 - Se l'immobile e' da ristrutturare, in pessime condizioni e quindi non mettibile subito in locazione, queste societa' sono disposte a metterlo a posto a loro carico, e nel caso di provenienza di immobili per esempio da eredita', l'avere piu' comproprietari porta di solito ad una situazione di "stallo" per cui appoggiarsi ad una società esterna che si occupa di tutto e' forse la scelta migliore per avere garanzia di pagamenti e sopratutto per generare un reddito, anche basso, per un bene che invece sarebbe un costo. Dopo 8 anni il bene torna ai proprietari alla scadenza del contratto di locazione 4+4 canonicoe gli stessi, se si sono messi d'accordo tra di loro, possono a questo punto decidere eventualmente di locarlo in proprio o alienarlo.

- 2 - Se l'immobile e' ristrutturato e immediatamente affittabile e' razionale chiamare una di queste società e farsi fare un'offerta, con la forza contrattuale derivante dal  presentare loro una casa per cui l'ìinvestimento di ristrutturazione e arredo sara' minimo e quindi su cui possono sin dal primo mese "marginare". L'esperienza ci insegna che su questo genere di immobili non si trova quasi mai accordo con le società di sublocazioni, essendo il prezzo che queste sono disposti a riconoscere ai proprietari molto piu' basso delle aspettative di questi ultimi. Gli unici casi di successo che ricordiamo sono di locatori appena usciti da esperienze molto negative con precedenti conduttori che vedevano nella società di capitali la sicurezza del pagamento, e nella gestione quotidiana del bene, mancata precedentemente.

In presenza di immobile ristrutturato nulla vieta al locatore di fare lui direttamente le locazioni si singole stanze o comunque "porzioni di unita' immobiliare". Quando si selezionano in modo adeguato i conduttori, la cosa e' alla portata di tutti e in questo modo si riescono a portare a casa tra le 500 e le 600 eur a stanza in zone semicentrali di Milano. E' nostra convinzione che la "perdita" dovuta all'affidarsi ad intermediario sia valutabile tra i 100 ed i 200 eur a stanza al mese ... quindi una somma ingente alla fine dell'anno e sopratutto se moltiplicata per 8 anni di contratto !!!

Uscendo dal concetto di sublocazione c'e' poi la possibilità, di cui si occupano le nostra agenzie immobiliari partner, di mettere l'immobile sul mercato (fino alle 5 stanze) e far si' che 5 studenti si organizzino nel prenderlo in affitto con un CONTRATTO SOLIDALE. Sara' poi impegno del locatore, una volta all'anno, a Settembre tipicamente con l'inizio del nuovo anno accademico, gestire i ragazzi che escono e nuovi entranti, ma sempre con un unico contratto di locazione, dove nel caso di mancati pagamenti il locatore si possa rifare sulle 5 famiglie dietro ai ragazzi e non sulla solo indadempente come nel caso della locazione di stanze.

Nell'analisi di cui sopra non abbiamo tenuto conto di una variabile rilevante, che e' quella fiscale. Locando a società noi non possiamo avvantaggiarci della cedolare secca e quindi gli introiti mensili su cui ci accordiamo con la società di gestione fanno cumulo con il reddito e vengono tassati alla nostra aliquota marginale (40-50%), locando direttamente noi le singole stanze, sfruttiamo la cedolare secca e quindi paghiamo solo il 21%.

Se volete informazioni aggiuntive, o desiderate condividere con noi le vostre esperienze di sublocazione, come al solito il vostro feedback e' benvenuto, scriveteci  a: info@housingmilan.com

 

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